住宅ローン控除の計算：年ごとの控除額と所得税・住民税から引ける額の目安

• 控除額の出し方：各年の控除額は、年末残高等と借入限度額の少ない方に0.7%をかけた額で、100円未満は切り捨てます。年末残高等は、住宅ローンの年末残高です（住宅の取得の代金の方が少なければ、その代金）。代金からは、国や自治体の補助金と、住宅取得等資金の贈与の特例を受けた額を引きます。控除率は、2022年以後の入居では、すべての区分と年で0.7%です。1年間の控除の上限は、借入限度額の0.7%です。
• 借入限度額と控除期間：住宅の取得の形、省エネ性能、入居した年で決まります（下の3つの表）。「子育て・若者夫婦」の列は、子育て世帯・若者夫婦世帯に当たる人の借入限度額で、「－」は上乗せがないことを示します。
• 新築の経過措置：2024年以後に入居する新築の「その他の住宅」は、原則として対象外です。ただし、2023年12月31日までに建築確認を受けたものと、2024年6月30日までに建築されたものは、借入限度額2,000万円・10年間です。床面積40㎡以上50㎡未満のものは、建築確認の日付の方だけで判定します。2028年以後に入居する新築の省エネ基準適合住宅も、原則として対象外です。こちらは、2027年12月31日までに建築確認を受けたものと、2028年6月30日までに建築されたものが、借入限度額2,000万円・10年間です。
• 子育て世帯・若者夫婦世帯：年齢40歳未満で配偶者がいる人、年齢40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、年齢19歳未満の扶養親族がいる人です。入居した年の12月31日の時点で判定します。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅に2026年1月1日以後に入居した場合は、上乗せを使えません。
• 床面積と所得の要件：床面積50㎡以上で、その2分の1以上を自分が住むために使っていること、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることが要件です。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得金額が1,000万円以下の年だけ受けられます。床面積40㎡以上の特例が中古住宅（既存住宅）にも広がったのは令和8年度の税制改正で、2025年までに入居した中古住宅と買取再販住宅の40㎡台は、この計算では扱っていません。控除期間は入居した年から数えるため、要件を満たさない年があっても後ろには延びません。
• そのほかの主な要件：新築や取得の日から6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで住み続けていること、返済期間10年以上の借入れであること、親族などからの取得や贈与による取得でないことなどです。中古住宅は、耐震基準に適合するものとして証明されたものが対象です。
• 災害レッドゾーン：2028年以後に入居する新築住宅のうち、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンにあるものは、建て替えを除いて対象外になります。区域の範囲は、国税庁 No.1211-1 の用語の説明のとおりです。この計算は、災害レッドゾーンにない住宅として出しています。
• 住民税から引ける額：所得税から引ききれなかった額は、翌年度の住民税から引かれます。上限は、前年分の所得税の課税総所得金額等の5%で、最高97,500円です（2009年から2030年12月31日までの入居が対象）。住民税の分は、税務署に出した申告の情報を市区町村が使うため、原則として市区町村への申告は要りません。この計算では、5%の1円未満を切り捨てています。
• 所得税額の出し方（所得税額を入れなかったとき）：課税される所得金額の1,000円未満を切り捨て、所得税の速算表で計算します。住宅ローン控除は、この所得税額が対象です。復興特別所得税は、控除後の所得税額をもとに別に計算されます。
  • 195万円未満：5%
  • 195万円以上330万円未満：10%－97,500円
  • 330万円以上695万円未満：20%－427,500円
  • 695万円以上900万円未満：23%－636,000円
  • 900万円以上1,800万円未満：33%－1,536,000円
  • 1,800万円以上4,000万円未満：40%－2,796,000円
  • 4,000万円以上：45%－4,796,000円
• 年末残高の計算（借入額から計算するとき）：固定金利の元利均等返済で、入居した月の翌月から毎月返します。ボーナス払いと繰上返済はないものとしています。k回返したあとの残高は、借入額×（(1＋月利)のn乗－(1＋月利)のk乗）÷（(1＋月利)のn乗－1）です。月利は年利の12分の1、nは返済回数です。金利0%のときは、借入額を返済回数で均等に減らします。1年目の返済回数は、12から入居した月を引いた回数です（12月に入居したら0回）。
• 当サイトが置いた仮定：次の6つは、計算を簡単にするために当サイトが置いた仮定で、制度で決まったことではありません。「借入れは1人で、控除を受ける人も1人」「金利は返し終わるまで変わらない」「入居した月の翌月から返済が始まる」「繰上返済や借換えをしない」「毎年、所得と税額が同じで、合計所得金額の区分も変わらない」「控除期間のあいだ住み続ける」。
• 入れていないもの：ペアローンや連帯債務、共有の持分による按分、繰上返済や借換え、金利の見直し、転勤などで住まなくなった年の扱い、増改築等の場合、マイホームを売ったときの譲渡所得の特例（3,000万円の特別控除など）を受けた場合の制限、配当控除などほかの税額控除、2021年までに入居した場合の控除。

新築（まだ誰も住んでいない住宅の取得を含む）

買取再販住宅

中古住宅（買取再販住宅のほか）

国税庁 No.1211-1、No.1211-2、No.1211-3（令和8年4月1日現在法令等）の表は「年末残高等×0.7%（控除限度額）」の形で書かれています。この表の借入限度額は、その控除限度額を0.7%で割った額です（例 21万円÷0.7%＝3,000万円）。

• 国税庁 タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（令和8年4月1日現在法令等）。新築の借入限度額（控除限度額）・控除期間・控除率、経過措置、子育て世帯・若者夫婦世帯（特例対象個人）の上乗せ、床面積と所得の要件、省エネ性能の区分、年末残高等の定義と100円未満の切り捨て、1年目の確定申告と2年目からの年末調整の書類は、このページによります。No.1211-1
• 国税庁 タックスアンサー No.1211-2「買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（令和8年4月1日現在法令等）。買取再販住宅の定義と表は、このページによります。No.1211-2
• 国税庁 タックスアンサー No.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（令和8年4月1日現在法令等）。中古住宅の表と、床面積40㎡以上50㎡未満の既存住宅の要件は、このページによります。No.1211-3
• 国税庁「住宅ローン控除の適用に係る手続（年末残高調書を用いた方式）について」と、同じページの「よくある質問」、タックスアンサー No.1230「調書方式による住宅借入金等特別控除」。調書方式の対象（2023年1月1日以後の入居で、2024年1月1日以後に行う確定申告と年末調整）と、年末残高等証明書の添付が要らないことは、これらによります。手続（年末残高調書を用いた方式）、よくある質問、調書方式に対応した金融機関の一覧、No.1230
• 総務省「個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります」。住民税から引ける上限（前年分の所得税の課税総所得金額等の5%、最高97,500円）と、対象の入居年（2009年から2030年12月31日まで）、市区町村への申告が原則要らないことは、このページによります。総務省 個人住民税の住宅ローン控除
• 国税庁 タックスアンサー No.2260「所得税の税率」（令和8年4月1日現在法令等）。所得税額を計算するときの速算表は、このページによります。No.2260
• 国税庁 タックスアンサー No.1410「給与所得控除」。年収850万円を超える人の給与所得控除が195万円であることは、このページによります。No.1410
• 財務省 パンフレット「令和8年度税制改正」（2026年4月発行）の「1 個人所得課税」。住宅ローン控除を2030年の入居分まで5年延長したこと、住民税から引く上限、2028年以後の災害レッドゾーンの新築の扱いは、この資料によります。令和8年度税制改正（財務省）
• 国土交通省 報道発表「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」（2025年12月26日）。既存住宅の借入限度額の引き上げと控除期間13年への拡充、床面積40㎡以上の特例を既存住宅にも広げたこと、2028年以後の省エネ基準適合住宅と災害レッドゾーンの扱いは、この発表によります。国土交通省 報道発表
• 根拠の法令は、租税特別措置法第41条です（国税庁 No.1211-1 の根拠法令等の欄による）。租税特別措置法（e-Gov 法令検索）